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不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由

相続登記とは？

相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きのことですが、この手続きを怠ると、その土地や財産の所有権を主張することができません。

これまで相続登記には明確な期限がなかったため、不動産の名義人が亡くなっても相続登記をせず放置しているケースがよくありました。

しかし、所有者不明の空き家として社会問題となっているのを何とかするために2024年4月1日より、相続登記が義務化されることが決まりました。

義務化のルールは下記の2つです。

・相続から3年以内に相続登記をしなければならない
・相続登記を放置すると、10万円以下の罰則が科される

このルールは、2024年以前の相続についても適用されますので、注意が必要です。

登記をしないデメリット

相続財産（不動産）に関する自分の権利を主張することができない

ご自身がその不動産を相続すると定める遺産分割協議が終了していたとしても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して自己の不動産であると対抗できません。

つまり、この場合買主に対して「自分の不動産だ！」と主張することができなくなるのです。

相続人の増加により、遺産分割協議が難航する

相続開始後、時が経つとともに、相続人が亡くなってしまうと次の新たな相続人が登場し、相続人の数が増えてしまい、いざ遺産分割協議をしようとしても話がまとまらなくなる可能性が高くなります。

相続した不動産の売却・その不動産を担保にした融資を受けられない

その不動産の所有者であることが公的に認められていない状態のため、売却や担保にすることはできません。
また相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は相続人の共有財産となるため、共有者全員の合意がなければ、その不動産の売却もできません。

加えて、相続人の誰かに借金・税金の滞納がある場合には、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。

相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまう可能性がある

登記をしない理由にはどんなものがある？

死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、相続人が発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。

また、分割方法で合意していたものの新しい相続人も相続分を主張してきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。

相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。

このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。

相続人が行方不明の場合の相続手続について詳細はこちら>>

登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）をもっておられると思います。

紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。

相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース

相続に関する手続きをした時に、必ず相続税が発生すると思っていらっしゃる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体の8.8％程度（国税省「令和2年分における相続税の申告事績の概要」より）の状況です。

相続税の発生割合は年々上昇してはいますが、殆どの方には相続税は課税されません。そのため、安心して相続財産の名義変更をお済ませ下さい。

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この記事を担当した税理士

税理士法人ネクストワン 代表 橋本 和政

保有資格税理士・行政書士

専門分野相続税申告、相続手続き、遺言

経歴平成10年6月開業

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